Thi công nhà thô là quá trình bao gồm nhiều hạng mục khác nhau như: làm móng, làm cột, xây tường, lắp đặt dầm, xây nóc,… Nhưng nhìn chung thì công đoạn này nhằm mục đích giúp một công trình thành hình. Ngoài ra, thi công thô còn là để đảm bảo khả năng chịu lực, độ an toàn và công năng khi sử dụng.

Cần lưu ý rằng mỗi một đơn vị có những cách định nghĩa riêng dành cho công đoạn “thi công thô”. Có những công ty bao gồm việc lắp đặt hệ thống điện nước vào dịch vụ của mình. Trong khi đó, những công ty khác lại xếp những hạng mục này vào dịch vụ thi công hoàn thiện. Do đó, nếu có ý định thuê một công ty xây dựng kiến trúc nào đó, thì chủ đầu tư nên trao đổi thật kỹ để làm rõ khái niệm nhằm tránh sự mập mờ dẫn đến phát sinh chi phí.

Thi công móng

Đối với những dự án quy mô nhỏ thực hiện trên nền đất rắn chắc thì có thể bỏ qua việc xây móng. Tuy nhiên, công đoạn này cực kỳ quan trọng nhằm đảm bảo an toàn cho những tòa nhà được thi công trên nền đất yếu dễ sụt lún hay xê dịch. Lúc này, phần móng “bám rễ” sâu dưới đất sẽ giữ cho toàn bộ tòa nhà đứng vững không bị rung lắc hay xê dịch.

Hiện nay, các nhà thầu thường thi công các loại móng như sau:

• Móng đơn: Loại này có kết cấu đơn giản bao gồm chỉ một cọc hoặc một cụm cọc có hình lăng trụ. Đây là lựa chọn tiết kiệm chi phí và thời gian thi công.
• Móng băng: Thi công nhiều cột trụ liên kết với nhau tạo thành một dải sẽ gia tăng khả năng “bám đất” của công trình. Loại móng này phù hợp với những nền đất có độ lún đồng đều.
• Móng bè: Được thiết kế để giúp một công trình có thể trụ vững trên một nền đất không ổn định. Tùy vào từng điều kiện cụ thể mà đơn vị thi công sẽ tư vấn giải pháp phù hợp.
• Móng cọc: Lựa chọn này phù hợp với những công trình có quy mô lớn. Với chiều dài cọc hàng chục mét, thiết kế móng này đảm bảo công trình có thể đứng vững trước tác động của ngoại cảnh và thời gian.

Lựa chọn thiết kế móng như thế nào còn tùy vào mặt bằng xây dựng và quy mô công trình. Hãy tham khảo đơn vị uy tín để đưa ra lựa chọn phù hợp nhất.

Thi công phần khung

Nếu phần móng là để giúp tòa nhà chịu lực, thì phần khung được xây lên là để định hình công trình. Quá trình này bao gồm những đầu việc như sau:

• Xây sàn và cột (bao gồm dựng cốt thép, lắp coffa và đổ bê tông)
• Xây cầu thang thông tầng
• Xây tường bao che và các tường ngăn phòng
• Lắp đặt đường ống diện nước và các hệ thống kỹ thuật khác (nếu có)
• Tô trát tường
• Láng nền các sàn bao gồm phần mái (nếu có)

Về mặt thời gian, quá trình thi công khung kéo dài hay ngắn còn tùy vào quy mô công trình. Bên cạnh đó, điều kiện thời tiết cũng có tác động nhất định đến tốc độ thi công. Trung bình, đối với nhà cấp 4 quy mô vừa thì giai đoạn này kéo dài khoảng 3 – 4 tuần.

I . Phần xây dựng cơ bản (Nhà thầu cung cấp vật tư và nhân công)
1. Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân (nếu mặt bằng thi công cho phép).
2. Vệ sinh mặt bằng thi công, định vị tim móng, cột.
3. Đào đất hố móng: móng cọc, dầm móng, đà kiềng, hầm phân, hố ga.
4. Thi công coffa, cốt thép, đổ bê tông móng, đà kiềng, dầm sàn các lầu, cột… theo bản vẽ thiết kế.
5. Xây tường gạch 100 mm, 8x8x18, theo bản thiết kế. Tô trát tường đúng quy chuẩn.
6. Cán nền các nền lầu, sân thượng, mái và nhà vệ sinh.
7. Thi công chống thấm sê nô, sàn mái, sàn vệ sinh, sân thượng..vv….
8. Lắp đặt hệ thống đường ống cấp và thoát nước nóng lạnh.
9. Lắp đặt hệ thống đường dây điện chiếu sáng, đế âm, hộp nối.
10. Lắp đặt hệ thống đường dây truyền hình cáp, internet.
11. Vệ sinh công trình trước khi bàn giao đưa vào sử dụng.

II . Phần hoàn thiện (Chủ đầu tư cung cấp vật tư & nhà thầu cung cấp nhân công)

1. Thi công ốp tường và lát tường toàn bộ công trình theo bản vẽ thiết kế: Chủ đầu tư cung cấp vật tư (gạch, ke ron, keo ốp lát, vật tư phụ, dụng cụ vệ sinh,…). Nhà thầu cung cấp nhân công đề hoàn thiện phần ốp lát

• Lát gạch nền nhà, sân trước, sân sau, ban công, sân thượng
• Ốp gạch len tường phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ, sân trước, sân sau, ban công, sân thượng
• Lát gạch nền phòng vệ sinh
• Ốp gạch tường nhà vệ sinh
• Lát gạch tường khu vực bếp ăn

2. Thi công sơn nước toàn bộ cộng trình theo bản vẽ thiết kế : Chủ đầu tư cung cấp vật tư (Sơn nước, bột trét, cọ, lu lô, giấy nhám, vật tư phụ, dụng cụ vệ sinh,…). Nhà thầu cung cấp nhân công đề hoàn thiện phần sơn nước

3. Thi công lắp đặt hệ thống thiết bị điện, nước toàn bộ công trình theo bản vẽ thiết kế : Chủ đầu tư cung cấp vật tư (thiết bị điện, thiết bị nước, vật tư phụ,, dụng cụ vệ sinh,…). Nhà thầu cung cấp nhân công đề hoàn thiện phần lắp đặt hệ thống thiết bị điện, nước

4. Các công tác hoàn thiện không nằm trong gói phần thô bao gồm :

• Tay vịn cầu thang, đá hoa cương
• Hệ thống cửa các loại
• Thạch cao
• Các vật tư trang trí công trình
• Tủ bếp công trình
• Vệ sinh bàn giao công trình

Đơn giá này sẽ giao động tùy thuộc các yếu tố sau:

• Diện tích xây dựng : Diện tích xây dựng càng lớn thì đơn giá xây thô theo m² càng giảm
• Vị trí xây dựng : Tùy thuộc vào vị trí xây dựng nhà, ở nội đô, ngoại thành hoặc ở tỉnh, ở mặt tiền đường lớn hay hẻm nhỏ thì đơn giá xây dựng sẽ có sự chênh lệch
• Không gian xây dựng : Không gian xây dựng cũng ảnh hưởng một phần đơn giá,tùy thuộc vào xây bằng tầng, lệch tầng, phong cách tân cổ điển hay hiện đại và không gian rộng hay hẹp
• Vật liệu mà khách hàng sử dụng: Mặc dù công ty đã có quy định về vật liệu sẽ sử dụng trong xây nhà phần thô nhưng khi khách hàng muốn chỉ định sử dụng vật liệu khác thì đơn giá cũng sẽ có sự giao động

Dựa trên thiết kế hoàn chỉnh và giấy phép xây dựng chính thức, Xây Dựng Sơn Đinh tính chính xác tổng diện tích xây dựng theo m2 để báo giá chi phí xây phần thô cho chủ đầu tư nắm rõ.

Diện tích xây dựng là diện tích có hao phí chi phí xây dựng, bao gồm những phần sau : Phần gia cố nền đất yếu: Tùy vào điều kiện đất, điều kiện thi công mà sẽ quyết định sử dụng loại hình gia cố khác nhau như sử dụng gỗ hoặc cốt thép. Nếu sử dụng phương pháp đổ bê tông cốt thép thì sẽ tính 20% diện tích

– Phần móng:

+ Móng đơn tính 20% diện tích

+ Đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép, cọc ép tải có diện tích dưới 50m² tính 50% diện tích. Từ 50m² – 150m² tính 40% diện tích. Trên 150m² tính 30% diện tích

+ Đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi, cọc ép neo tính 40% diện tích

+ Móng băng tính 50% diện tích

+ Móng bè tính 100% diện tích

– Phần tầng hầm (Tính riêng so với móng):

+ Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.7m so với code đỉnh ram hầm tính 170% diện tích

+ Hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m so với code đỉnh ram hầm tính 200% diện tích

– Phần sân:

+ Dưới 15m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 100%

+ Dưới 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 70%

+ Trên 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 50%

– Phần nhà:

+ Phần diện tích có mái che phía trên tính 100% diện tích

+ Phần diện tích không có mái che nhưng có lát gạch nền tính 70% diện tích. (Phần ban công)

+ Phần diện tích lô gia tính 100% diện tích

– Ô trống trong nhà:

+ Có diện tích dưới 8m2 tính như sàn bình thường

+ Có diện tích lớn hơn 8m2 tính 50% diện tích

– Phần mái:

+ Mái bê tông cốt thép, không lát gạch tính 50% diện tích của mái, có lát gạch tính 60% diện tích của mái

+ Mái ngói vì kèo sắt tính 70% diện tích của mái

+ Mái bê tông dán ngói tính 100% diện tích của mái

+ Mái tôn tính 20% – 30% diện tích của mái

Trước khi thi công thô, có nhiều việc cần thực hiện để quá trình này diễn ra thuận lợi. Trong đó, những công tác quan trọng cần kể đến là :

Di dời đồng hồ điện nước :

• Nếu muốn thi công cải tạo công trình nào đó thì trước hết cần liên hệ với công ty điện lực và đơn vị cấp nước. Những chuyên viên sẽ được cử đến để kiểm tra tình trạng đồng hồ nước và đồng hồ điện để đưa ra phương án di dời phù hợp
• Về phí di dời đồng hồ bao nhiêu, mỗi đơn vị sẽ có cách tính riêng. Lưu ý rằng chi phí này không nằm trong gói thi công phần thô mà công ty xây dựng cung cấp

Tháo dỡ công trình cũ

• Chủ đầu tư nếu có thể tìm một đơn vị chuyên tháo dỡ nhà hoặc sử dụng dịch vụ thi công trọn gói tại một công ty xây dựng chuyên nghiệp. Hãy lựa chọn công ty uy tín để đảm bảo rằng công trình được xử lý đúng cách

Xin phép xây dựng

• Chủ đầu tư sẽ tiết kiệm nhiều thời gian khi thực hiện khâu này nếu sử dụng dịch vụ thi công trọn gói. Công ty xây dựng sẽ đứng ra thực hiện các thủ tục để xin giấy phép xây dựng. Trong trường hợp công ty thiết kế và thi công tách biệt thì đơn vị thi công sẽ là bên chuẩn bị hồ sơ xây dựng

Thống nhất với các hộ xung quanh

• Việc xác định tình trạng các công trình xung quanh dự án là cần thiết để tránh những tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình xây dựng. Do đó, cần chụp lại hình ảnh các nhà xung quanh để làm cơ sở. Thậm chí, nếu có thể thì nên lập biên bản xác nhận với các hộ xung quanh

Xác định ranh giới công trình

• Mốc ranh giới công trình được xác định dựa trên giấy phép xây dựng từ Ủy ban nhân dân cấp quận. Kết hợp cùng với hồ sơ thiết kế xây dựng để xác định phạm vi công trình một cách chính xác

Gia cố nền đất yếu

• Trong trường hợp nền đất yếu, đơn vị thi công cần thực hiện biện pháp để gia cố. Các phương án được lựa chọn phổ biến bao gồm:
• Ép cừ tràm: Thực hiện ở những vùng đất nền ngập nước. Phương pháp này có ưu điểm đó là dễ thực hiện và chi phí thấp. Tuy nhiên, không thể ép cừ tràm ở những khu đất quá cứng
• Ép cọc bê tông cốt thép: Ép cọc neo sử dụng cho những công trình nhỏ. Còn ép cọc tải áp dụng cho những mặt bằng lớn hơn
• Khoan cọc nhồi: Rất phù hợp với những công trình lớn yêu cầu khả năng chịu tải cao